E-Rechnung für Vermieter: Mietvertrag und Dauerrechnung
Hinweis zu rechtlichen Inhalten: Dieser Artikel gibt den Stand der genannten Quellen wieder (Oktober 2026). Er ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Gesetzliche Regelungen und Verwaltungsanweisungen können sich ändern; maßgeblich sind die verlinkten amtlichen Quellen.
Direkte Antwort: Wohnungsvermietung ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG); für steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 8 bis 29 besteht keine Rechnungspflicht und damit keine E-Rechnungspflicht. Betroffen sind Vermieter, die zur Steuerpflicht optiert haben (§ 9 UStG) und an Unternehmer vermieten – typisch bei Gewerbeimmobilien. Dann gilt: Der Mietvertrag kann als Rechnung dienen, bei E-Rechnungspflicht ist für den ersten Abrechnungszeitraum eine E-Rechnung auszustellen; weitere nur bei Änderungen (z. B. Mieterhöhung).
Wer ist betroffen?
| Vermietung | USt | E-Rechnungspflicht |
|---|---|---|
| Wohnung an Privatperson | steuerfrei | nein |
| Wohnung an Unternehmen (z. B. Mitarbeiterwohnung) | steuerfrei | nein (steuerfrei nach § 4 Nr. 12) |
| Gewerbefläche ohne Option | steuerfrei | nein |
| Gewerbefläche mit Option an Unternehmer | 19 % | ja (mit Übergangsfristen) |
| Stellplätze, kurzfristige Vermietung (< 6 Monate), Betriebsvorrichtungen | steuerpflichtig | ja, wenn Mieter Unternehmer |
Dauerschuldverhältnis als E-Rechnung
Nach dem BMF-Schreiben vom 15.10.2025 genügt bei E-Rechnungspflicht eine E-Rechnung für den ersten Teilleistungszeitraum (z. B. erster Monat), die als Dauerrechnung gilt, solange sich nichts ändert. Der Mietvertrag kann als Anhang eingebettet werden; die Pflichtangaben (Parteien, Steuernummer, Leistungszeitraum als wiederkehrender Zeitraum, Entgelt, Steuersatz) müssen im strukturierten Teil stehen. Eine Objekt- oder Mieternummer aus dem Vertrag reicht als Rechnungsnummer.
Im Generator: Position „Miete Gewerbefläche Objekt X, Oktober 2026“, Leistungszeitraum 1.–31.10.2026, Kategorie S 19 %, Zahlungsbedingungen mit Fälligkeit, Hinweis in den Bemerkungen, dass die Rechnung bis auf Widerruf monatlich gilt.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung ist bei optierter Vermietung ebenfalls eine Abrechnung über steuerpflichtige Leistungen und damit eine Rechnung – bei B2B als E-Rechnung. Bei steuerfreier Wohnungsvermietung ist sie keine Rechnung im umsatzsteuerlichen Sinn.
Beispiel
Eine Eigentümerin vermietet ein Ladenlokal mit Option an eine Apotheke (Unternehmer). Umsatz 2026 unter 800.000 €: Bis Ende 2027 darf sie noch PDF schicken, ab 2028 muss es eine E-Rechnung sein. Sie erstellt im Januar 2028 eine XRechnung für Januar mit Hinweis auf die Dauerwirkung und bettet den Mietvertrag ein. Bei der Mieterhöhung 2029 erstellt sie eine neue. Ihre Wohnungsmieter erhalten weiter keine Rechnung.
Häufige Fehler
- Steuerfreie Vermietung als Pflichtfall behandeln und unnötig Aufwand treiben.
- Jeden Monat eine neue E-Rechnung ausstellen, obwohl die Dauerrechnung genügt.
- Leistungszeitraum nur im Vertrag, nicht im strukturierten Teil.
- Option vergessen zu prüfen: Ohne wirksame Option ist der Steuerausweis ein § 14c-Fall.
Grenzen
Rechtsstand Oktober 2026; Sonderfälle (gemischte Nutzung, Teiloption, Vorsteuerberichtigung § 15a) sind nicht behandelt. Keine Steuerberatung.
Passendes Werkzeug: E-Rechnung erstellen – lokal im Browser, ohne Datei-Upload.
Quellen
- § 4 Nr. 12 UStG – Steuerbefreiung der Vermietung; § 9 UStG – Option (abgerufen 22.10.2026)
- § 14 Abs. 2 Satz 2 UStG – keine Rechnungspflicht bei Umsätzen nach § 4 Nr. 8 bis 29 (abgerufen 22.10.2026)
- BMF-Schreiben vom 15.10.2025 – Vertrag als Rechnung; Dauerschuldverhältnisse: eine E-Rechnung für den ersten Teilleistungszeitraum (abgerufen 22.10.2026)